Falsa amortização

Caixa cobra amortização antes da hora e não abate do saldo

Texto retirado do site Gazeta do povo.

Apesar do nome, taxa cobrada nas prestações de imóveis em construção não reduz valor da dívida. Banco diz que há erro de nomenclatura

A falta de transparência nos contratos e boletos de cobrança da Caixa Econômica Federal, maior financiadora de imóveis do país, tem causado transtornos e prejuízos aos mutuários do banco. Além de pagar por encargos que divergem do que foi contratado, consumidores desconhecem que o prazo para o término da obra descrito no contrato pode ser esticado pela construtora – e, enquanto não recebe sua casa, o cliente é obrigado a pagar por juros de uma construção que já deveria estar pronta.

A Caixa reconhece que as cláusulas não são claras, mas não informa quando irá corrigir os problemas. O Procon-PR considera a situação irregular e avalia que, como estão, as informações induzem o consumidor ao erro. A Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) salienta que os mutuários que se encontram nessa situação podem acionar a Justiça para solicitar uma revisão contratual e fazer o que já foi pago ser abatido do saldo devedor.

Quem compra um imóvel na planta e financia pela Caixa paga duas taxas diferentes durante o processo: enquanto o imóvel está sendo construído, são cobrados do mutuário os juros da construção e a atualização monetária; depois de pronta a obra, o consumidor paga a amortização, valor mensal que é abatido do saldo devedor financiado pelo banco.

Mas contratos de financiamento e boletos de pagamento analisados pela Gazeta do Povo revelam que mutuários de Curitiba estão pagando pela amortização antes de a obra estar pronta. Os problemas foram encontrados em contratos que utilizam os recursos do FGTS e do programa Minha Casa, Minha Vida, além de recursos da poupança, na modalidade chamada de SBPE – modalidades que, juntas, correspondem a cerca de 90% dos financiamentos imobiliários do país. E, ao contrário do que o nome diz, essa amortização paga durante a obra não abate parte da dívida do consumidor.

Após mais de um mês de pedidos de explicações, a Caixa informou, por meio de sua assessoria de imprensa, que o saldo devedor dos mutuários permanece o mesmo e que, portanto, não houve abatimento do saldo devedor. Isso porque, segundo o banco, há um erro de nomenclatura: onde se lê “amortização” deve-se ler “atualização monetária”.

Para a coordenadora do Procon-PR, Claudia Silvano, a situação é irregular e induz o consumidor ao erro. “O consumidor tem o direito básico de ter uma informação precisa. Se o boleto informa uma coisa e na prática acontece outra, está errado. É necessária a correção imediata”, afirma.

Na avaliação da ABMH, enquanto a mudança não ocorre (e mesmo depois que ela ocorra), mutuários que encontrarem a amortização em seus boletos durante a construção do imóvel podem acionar a Justiça para pedir que os valores pagos como amortização sejam, de fato, abatidos do saldo devedor. “O mutuário está sendo induzido ao erro e pode solicitar, judicialmente, a prestação de contas e a revisão do contrato. Se fosse um erro em um mês, poderia ser entendido. Mas, nas condições constatadas, é possível entender essa inclusão da amortização no boleto como proposital”, analisa o diretor da ABMH-PR, José Antunes dos Santos.

Não é possível afirmar com precisão quantos mutuários pagaram pela amortização durante a fase de construção. Mas é possível que, se a irregularidade afetou todos os contratos, o número chegue à casa dos milhões, tendo em vista que apenas no 1.º trimestre deste ano a Caixa efetuou mais de 226 mil financiamentos de imóveis.

http://www.gazetadopovo.com.br/economia/conteudo.phtml?tl=1&id=1180948&tit=Caixa-cobra-amortizacao-antes-da-hora-e-nao-abate-do-saldo

Fonte:

Atrasos na entrega de imoveis Curitiba Defesa do consumidor

Projeto de lei estabelece multa para atraso de obras

Noticia retirada do site da Gazeta do Povo

Em análise na Câmara dos Deputados, o Projeto de Lei 178/11 prevê a criação de multa para um dos problemas que mais incomodam quem compra um imóvel na planta: o atraso na entrega. Se aprovado, o documento pode tornar nulas as cláusulas contratuais que estabelecem tolerância para atrasos e obrigar as construtoras a uma indenização correspondente a 2% do valor do contrato, acrescida de juros de 1% ao mês até a data efetiva da entrega. O “efeito colateral”, no entanto, pode ser o encarecimento dos imóveis, na avaliação do presidente do Sindicato da Indústria da Construção Civil no Paraná (Sinduscon), Normando Baú.

“Se a lei for aprovada, a tendência é que o prazo de entrega aumente mais ainda, para que as construtoras se protejam. Isso automaticamente aumenta os custos fixos da obra, como funcionários e locação de equipamentos. Essa diferença deve ser repassada para o preço”, alerta Baú.

O projeto também determina que, em caso de atraso, a construtora ou incorporadora fica sujeita a uma multa administrativa mensal no valor de 0,5% do valor total do empreendimento.

Em defesa das construtoras, o presidente do Sinduscon argumenta que o mercado imobiliário tem um ciclo de produção de longo prazo – em média 18 meses – no qual não é possível prever tudo que vai acontecer. “Muitas coisas acontecem ao longo de dois anos que nós não podemos prever e incluir na previsão” argumenta. “Esse é um assunto que precisa ser amplamente discutido na sociedade, para sabermos se uma multa é justa ou não.” Ele faz questão de ressaltar, ainda, que o atraso é uma exceção, e não regra. “O número de lançamentos cresceu muito nos últimos anos. É natural que as reclamações também aumentem.”

A advogada Josicler Mascondes, especialista em Direito Imobiliário, também considera muito radical o fim do prazo de tolerância de atrasos  hoje, em média, de 180 dias , mas vê a criação da lei como um avanço para o consumidor. “É bem possível que aconteçam situações que fujam da normalidade. Ter uma multa estabelecida a partir desse prazo de tolerância já é bastante razoável, porque hoje a pessoa não tem nenhuma compensação pelo tempo de espera.”

Josicler considera razoável uma multa de 2% sobre o valor do imóvel, e não imagina que ela deva se refletir em aumento de preços. Esta também é a visão da advogada Gizelli Herculano, especialista no setor. “O mercado está bastante aquecido. Não imagino que haja espaço para aumentar preços”, diz.

Para Gizelli, a aprovação da lei pode ser bastante benéfica para o consumidor, pois dará mais equilíbrio à estrutura contratual  hoje bem mais favorável às construtoras. “Essas incertezas fazem parte do risco do negócio e as construtoras devem pensar nisso na hora que estabelecem o prazo de entrega. O consumidor não pode arcar com isso”, diz a advogada. “É preciso lembrar que quem compra um imóvel na planta muitas vezes está pagando aluguel de outro apartamento. Um atraso pode ser bastante oneroso.”

O cumprimento do prazo de entrega estabelecido já está previsto no Código de Defesa do Consumidor (CDC), mas não estão determinadas punições. Quem tem um problema desse tipo, explica Gizelli, pode recorrer primeiramente ao Procon. A outra via é a judicial. Em algumas situações, a pessoa pode pleitear uma indenização por danos morais ou materiais.

Fonte:http://www.gazetadopovo.com.br/imobiliario/conteudo.phtml?tl=1&id=1124538&tit=Projeto-de-lei-estabelece-multa-para-atraso-de-obras

Indenização Curitiba Atraso na entrega de imovel

Construtora é Condenada por atrasar entrega de apartamento

Noticia retirada do site Estadão

A empregada doméstica Enidelzia de Jesus Oliveira Campos vai receber de volta todo o valor gasto na compra de um apartamento de uma construtora que não entregou a unidade no prazo previsto pelo contrato, em Belo Horizonte. A quantia supera os R$ 24 mil que ela chegou a pagar, pois inclui multa rescisória de 0,5% do preço do imóvel.

Segundo o Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJ-MG), Enidelzia adquiriu um apartamento em construção no bairro Nova Pampulha, em Ribeirão das Neves, por cerca de R$ 30.000, mediante sinal de R$ 2.438,61 e financiamento do restante, cujas prestações ela vinha quitando regularmente. Conforme o contrato firmado entre a construtora Tenda S/A e a consumidora, o imóvel deveria ter sido entregue em 30 de setembro de 2006. Mas após mais de um ano da data da entrega, a obra sequer chegou a ser iniciada. A doméstica se sentiu lesada e procurou o Procon.

A empresa alegou que pagaria multa relativa ao atraso, mas não poderia devolver todo o montante pago porque nesse caso, a mulher estaria rescindindo o acordo firmado. Ela declarou ter perdido o interesse na unidade habitacional negociada quando viu que o cronograma não tinha sido respeitado e defendeu que não deveria pagar multa alguma porque "não deu causa à rescisão contratual".

A construtora contestou alegando que a identificação de um sério problema na rede de esgoto impediu o andamento normal das obras, creditando o atraso à Copasa. Essa argumentação não persuadiu o juiz Maurício Torres Soares, da 15ª Vara Cível de Belo Horizonte, que condenou a construtora. A empresa recorreu, mas a sentença foi integralmente mantida pelo desembargador Domingos Coelho.

Fonte: http://www.estadao.com.br/noticias/cidades,construtora-e-condenada-por-atraso-na-entrega-de-apartamento,425599,0.htm

Atraso na entrega de imovel Curitiba

ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEIS E OS DIREITOS DOS CONSUMIDORES.

O momento é de super aquecimento do mercado imobiliário. A televisão diariamente traz anúncios publicitários de novos imóveis. Ao sair às ruas, prédios e mais prédios sendo erguidos para onde se dirige o olhar. Nos semáforos, inevitavelmente, panfletos de algum novo empreendimento. É o mercado que comercializa o sonho da casa própria comemorando resultados excepcionais.

Texto retirado do site Jusbrasil

Com tanta demanda no mercado, porém, muitas construtoras não conseguem concluir a obra no prazo previsto. É quando o sonho de muitos consumidores se transforma em pesadelo. Transtornos variados, frustração e prejuízos são o resultado dos atrasos das obras. O que diz o Direito do Consumidor a cerca de problemas como esse?

Primeiramente, é preciso esclarecer aos consumidores que nem tudo que está presente nos contratos de Compra e Venda com as construtoras é legal. Esses contratos são de adesão, aonde as cláusulas são pré-formuladas e impostas aos adquirentes, não admitindo discussão sobre o seu conteúdo. Dessa forma elas incluem várias cláusulas abusivas, apostando no desconhecimento da população acerca da legislação de consumo.

Uma das cláusulas abusivas mais comuns é a que oferece à empresa um prazo excessivamente dilatado para a entrega da obra, quase sempre sem previsão de multas ou outras penalidades. A cláusula contempla a data prevista para a conclusão do empreendimento, porém, com tolerância de 90 dias, prorrogáveis por mais 120, 180 e até 270 dias em alguns casos. São evidentemente desproporcionais tais estipulações, já que em contrapartida as obrigações contratuais para os adquirentes são sempre específicas, determinadas e com penalidades pesadas.

Por outro lado, o Direito do Consumidor é um micro-sistema jurídico que reconhece a desproporção de forças entre fornecedores e consumidores, sendo dotado de normas que são verdadeiros mecanismos de proteção à vulnerabilidade da parte mais fraca. No caso específico, o CDC institui entre o rol de direitos básicos dos consumidores " a modificação de cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais " (art. 6º,V). Já o art. 51 do mesmo código estatui:

"São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativamente ao fornecimento de produtos e serviços que:

IV - estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a equidade".

Assim, toda vez que ocorrer demora excessiva na entrega de imóvel, mesmo existindo cláusula de tolerância que estenda o prazo original, o consumidor poderá ingressar em juízo para ver declarada a abusividade de tal disposição, além de buscar o ressarcimento de prejuízos que eventualmente tenha suportado.

As únicas hipóteses em que as construtoras se eximem da responsabilidade indenizatória pelo atraso é se conseguirem provar: a) a existência de um caso fortuito ou de força maior ou b) demonstrar a culpa exclusiva dos consumidores pelo atraso. Registre-se que o dever de provar estas excludentes de responsabilidade é das construtoras, que respondem objetivamente consoante art. 14 do CDC:

Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, (...)

Os atrasos geram inúmeros transtornos. Existem vários casos de consumidores que vendem o imóvel anterior confiando no prazo de entrega e acabam tendo que pagar aluguel por conta do atraso. Outros adquirem um imóvel maior planejando a chegada de um filho em data próxima à previsão de conclusão do empreendimento e sofrem prejuízos e frustrações em suas expectativas. Há os que organizam o casamento em face do prazo da construtora e regressam da lua-de-mel sem ter o sonhado lar doce lar.

Já há um entendimento pacificado no STJ de que o atraso injustificado na entrega da obra gera direito aos adquirentes de receberem indenização por lucros cessantes equivalentes ao valor do aluguel do imóvel em atraso até a conclusão definitiva da obra. Isto independente de ter que provar qualquer tipo de prejuízo.

Um ponto importante, também, é que, pelos princípios da equidade, boa-fé objetiva e bilateralidade, pode-se pedir na justiça o recebimento dos mesmos encargos contratuais previstos contra os consumidores em caso de mora destes. Seria cobrar da construtora aquilo que ela cobraria dos consumidores caso estivessem inadimplentes. Ex: juros moratórios mensais até a entrega das chaves e multa de mora. E não é pouca coisa, haja vista que normalmente as construtoras estipulam os juros de mora mensais em 1% sobre o valor do imóvel adquirido, e a multa de mora em 2% também sobre o imóvel. É uma forma de fazer o feitiço virar contra o feiticeiro!

Outra questão relevante sobre o tema é que o saldo devedor a ser pago pelos adquirentes na entrega das chaves, geralmente através de financiamento bancário, continua a ser corrigido, normalmente pelo INCC (índice Nacional de Custo da Construção), gerando uma oneração adicional significativa nos contratos, mesmo não tendo os consumidores qualquer responsabilidade sobre o atraso.

Tal situação é nitidamente abusiva posto que pelo princípio consumerista da reparação integral, todo e qualquer prejuízo gerado pelos fornecedores aos consumidores -excetuando-se situações de caso fortuito e de força maior e de culpa exclusiva do consumidor -deverão ser reparados da forma mais ampla e completa possível. Assim, pode-se, em juízo, requer que o saldo devedor sofra apenas a atualização monetária, anulando-se qualquer reajuste superior à inflação oficial.

Uma indenização por danos extrapatrimoniais (morais) também poderá ser pleiteada pelos consumidores e concedida pelo Poder Judiciário, desde que se consiga bem configurar a situação fática danosa, geralmente indireta, que o atraso da obra gerou. Todos os direitos até aqui abordados podem ser requeridos conjuntamente numa mesma ação judicial, reparando assim os prejuízos impostos pelas construtoras pela sua atuação de forma não responsável no mercado de consumo.

Vale registrar ainda que, conforme permissão do art. 46 do Código de Processo Civil, os adquirentes de um mesmo empreendimento poderão ajuizar ações em conjunto, de forma plúrima, angariando mais força e legitimidade para a ação e repartindo o valor das custas judiciais.

Enfim, os atrasos sempre geram inúmeros dissabores e prejuízos para os consumidores, que, com amparo no Código de Defesa do Consumidor, podem ingressar em juízo buscando a reparação através de ações de indenização por danos materiais e morais. Nos casos mais graves, o juiz poderá até fixar multa diária contra a construtora, até a data da entrega, forçando, assim, a aceleração da conclusão da obra. Fique atento, consumidor inteligente é consumidor bem informado.


Fonte : http://www.jusbrasil.com.br/noticias/2529581/atraso-na-entrega-de-imoveis-e-os-direitos-dos-consumidores